Ley 546 de 2026: Exoneración y Tarifas Escalonadas del ITBI para la Primera Vivienda Nueva en Panamá

El acceso a la vivienda y la reactivación del sector inmobiliario marcan un hito relevante en la legislación panameña tras la sanción y promulgación de la Ley 546 de 2026 (que modifica el artículo 4 de la Ley 106 de 1974). Esta normativa introduce un alivio fiscal directo en el Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) para la compra de la primera vivienda nueva, dinamizando las transacciones residenciales, aligerando los costos de escrituración para los compradores y facilitando el cierre de inventarios a promotores y desarrolladores.

1. Principales Beneficios y Alcance de la Norma

La Ley 546 establece un esquema de incentivos diseñado para facilitar la adquisición habitacional mediante exenciones directas y gravámenes reducidos sobre excedentes:

• Exención Base Total: Los primeros B/.120,000.00 del valor de la primera vivienda nueva quedan 100% libres de ITBI (tarifa 0%).
• Vigencia: Rige formalmente a partir del 1 de septiembre de 2026.
• Plazos de Formalización: La compraventa debe formalizarse dentro de los 2 años siguientes a la expedición del permiso de ocupación. En el régimen transitorio, para inmuebles con permisos previos, se concede un margen de hasta 30 meses.

2. Escala Progresiva para Viviendas entre B/.120,000 y B/.200,000

Para viviendas cuyo valor supere los B/.120,000.00 y alcance hasta los B/.200,000.00, la ley mantiene la exoneración total sobre la base de B/.120,000.00 y grava exclusivamente el excedente bajo una tasa marginal escalonada:

Ejemplo de aplicación práctica: En una vivienda de B/.150,000.00, los primeros B/.120,000.00 pagan B/.0.00. El tramo entre B/.120,000 y B/.130,000 (B/.10,000) tributa al 0.50% (B/.50.00), y el tramo entre B/.130,000 y B/.150,000 (B/.20,000) tributa al 1.00% (B/.200.00), totalizando un ITBI de solo B/.250.00 frente a los B/.3,000.00 del régimen general tradicional del 2%.

3. Tratamiento para Viviendas Superiores a B/.200,000.00

Para unidades inmobiliarias con precios de venta por encima de B/.200,000.00:

• Se conserva la exención de los primeros B/.120,000.00.
• El importe restante por encima de los B/.200,000.00 se calcula bajo las reglas del régimen general ordinario del ITBI, sin aplicar las tarifas reducidas de la escala intermedia.

4. Requisitos Notariales y Declaración Formal

Para acogerse a los beneficios fiscales de la Ley 546 en la escritura pública correspondiente:

1. Condición de Primera Venta: El inmueble transferido debe ser catalogado legalmente como vivienda nueva.
2. Declaración Jurada en Escritura: El vendedor debe certificar bajo gravedad de juramento en la escritura de compraventa que se trata de la primera venta del inmueble.
3. Sustento del Permiso de Ocupación: Deben incorporarse en la escritura los datos exactos del permiso de ocupación para validar que la firma se ejecuta dentro del plazo de 2 años (o 30 meses en periodo transitorio).

Impacto en la Propiedad Horizontal y el Mercado Promotor

Esta reforma impositiva otorga fluidez a las familias que buscan independizarse o adquirir su primer hogar en régimen de P.H., al tiempo que reduce el costo de cierre de transacciones inmobiliarias y reactiva la colocación de proyectos terminados a nivel nacional.

“La Ley 546 transforma el acceso a la vivienda en Panamá: exonera de ITBI los primeros B/.120,000 y reduce sustancialmente los gastos de cierre para las familias y compradores de primera vivienda.”

– Juliana Escobar Arbeláez | CEO EL DEPH®