Jenniffer Campbell - ADEPA - Fondo de Imprevistos
El Deph Contenidos
Reservas sobre bienes comunes:
Derechos sobre el uso de ciertos bienes comunes, establecidos a favor del promotor como como azotea, sótano, fachadas, servidumbre estacionamiento y otros, exceptuando azoteas en proyectos residenciales. Este derecho no superará el periodo de vigencia máximo de 10 años.
Reglamento de Copropiedad:
La descripción de las reservas que haga el promotor, siempre que estas no recaigan sobre bienes comunes esenciales para la existencia, estabilidad y funcionamiento de la propiedad horizontal, que tendrán un periodo de vigencia máximo de diez años, siendo nula cualquier estipulación en contrario, de conformidad con lo establecido en esta Ley y la reglamentación que sobre esta materia dicte el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial
Derechos del promotor
El promotor tendrá, como mínimo, los siguientes derechos:
Establecer reservas sobre bienes comunes no esenciales que favorezcan el desarrollo y ejecución de su proyecto. (Artículo 55)
Deber del promotor:
El mantenimiento de aquellas áreas reservadas por el promotor para futuros desarrollos corresponderá al promotor y/o propietario inicial. (Articulo 27)
En la promesa de compraventa
Información detallada de las reservas que el promotor impondrá en el Reglamento de Copropiedad sobre sótanos, fachadas, servidumbres y otros. Las reservas que podrán establecerse sobre áreas privadas ya edificadas, igual las podrá fijar sobre terrenos adyacentes para continuar con futuras etapas de la propiedad horizontal. Se permitirá al promotor adelantarlas, asumiendo haberse cumplido con el mínimo exigido por las normas de desarrollo urbano. No podrá el promotor desmejorar los derechos a la propiedad privada ofrecida al comprador.
Fondo de Imprevistos:
¿Que es?
Fondo para Imprevistos: Suma obligatoria recaudada de forma anual destinada para atender y financiar las obligaciones, obras o expensas que se presenten de forma imprevista dentro de la propiedad horizontal, conformada como mínimo por el 1 % de la totalidad de los ingresos anuales y de las cuotas de gastos comunes de los propietarios de la propiedad horizontal.
¿Puede ser objeto de medidas cautelar mediante sentencia judicial?
Si, solo se podrá cautelar el Fondo para Imprevistos y/o hasta el 20% de la totalidad de lo recaudado mensualmente por la propiedad horizontal hasta el monto líquido decretado por la instancia judicial.
¿Que pasa si la Propiedad Horizontal no tiene el fondo de imprevisto?
¿Es obligatorio? Si.
Se crea obligatoriamente el Fondo para Imprevistos para atender y financiar las obligaciones, obras o expensas que se presenten de forma imprevista no contempladas en el presupuesto vigente de la propiedad horizontal y que afecten directamente la situación financiera y el buen funcionamiento del inmueble.
¿Para que es el fondo de imprevisto?
Este fondo no podrá ser usado para aquellos gastos previsibles y que formen parte del mantenimiento usual y/o normal de la propiedad horizontal.
¿Quiénes aprueban el uso del fondo de improvisto?
De requerir el uso del Fondo para Imprevistos, la Junta Directiva deberá justificar su necesidad y monto a utilizar ante la Asamblea de Propietarios, la cual decidirá mediante el voto favorable de, por lo menos, el 51% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal.
Fondo de imprevisto:
¿A quienes beneficia?
¿Es opcional o es una obligación?
¿Cómo puedo hacer para establecer este fondo?
Glosario: Reunion de Asambleas:
Articulo 6:
49. Reunión de la Asamblea de Propietarios: Es la reunión ordinaria o extraordinaria de los propietarios del inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, convocada para un fin determinado.
50. Segunda convocatoria: Reunión de la Asamblea de Propietarios ordinaria o extraordinaria por falta de quorum en su primera convocatoria, la cual deberá convocarse inmediatamente y celebrarse dentro de los diez días calendario después de la primera convocatoria, manteniendo la misma agenda, horario, forma y lugar.
¿La Reunión de Asamblea esta legalmente constituida?
La reunión de la Asamblea de Propietarios se considera legalmente constituida con el quorum de más de la mitad de los propietarios de manera presencial o medios tecnológicos o mixtos, independientemente del número de unidades inmobiliarias que pertenezcan a cada uno de ellos.
¿Se puede celebrar por distintos medios?
La reunión de la Asamblea de Propietarios se podrá celebrar de manera presencial, por medio tecnológico o mixto que cuente con audio y video validable. El propietario debe participar con el requisito mínimo de uso de audio.
Asambleas Ordinarias:
Se convoca una vez al año o 365 días calendario luego de celebrada la ultima asamblea.
Deberá convocarse con no menos 10 ni más de 20 días calendario.
Debe adjuntarse a esta convocatoria:
El proyecto de presupuesto
El informe de ingresos y egresos elaborado por el administrador, refrendado por un contador público autorizado.
El informe de gestión por parte de la Junta Directiva,
El estado financiero auditado del periodo anterior, si así fuera previamente requerido por la Asamblea de Propietarios.
Asambleas de propietarios pasada una hora de la primera convocatoria en donde se encuentren reunidos más del 20% de la totalidad de los propietarios del inmueble:
Asamblea de Propietarios podrá sesionar con un quorum equivalente al 20% de la totalidad de los propietarios del inmueble.
Este 20% podrá deliberar y adoptar decisiones válidas mediante el voto favorable de la mayoría de los presentes que estén al día en el pago de las cuotas de gastos comunes, siempre que esta Ley no exija un porcentaje distinto para lograr decisiones válidas. Los asistentes podrán escoger una nueva fecha para la segunda convocatoria.
Multas
Debido proceso para imposición de multas
Presupuesto
Reglamento de uso de áreas comunes
Asamblea Ordinaria por derecho propio del 20% de la totalidad de los propietarios:
La reunión ordinaria de la Asamblea de Propietarios podrá ser convocada por derecho propio por el 20% de la totalidad de los propietarios de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes, si han transcurrido dos meses calendario desde la fecha en que la Junta Directiva debió convocar y esta no la haya convocado.
Presidirán la reunión el presidente y secretario ad hoc que escoja la Asamblea de Propietarios en esa sesión, quienes serán los que suscribirán el acta, aun cuando se encuentren presentes en la reunión los titulares del cargo.
Asamblea de Segunda convocatoria:
- El quorum lo constituirán los propietarios que asistan
Su decisiones serán válidas con la aprobación por mayoría simple de aquellas unidades inmobiliarias que se encuentren al día con el pago de las cuotas de gastos comunes y demás obligaciones económicas con la propiedad horizontal.
Asambleas extraordinarias:
¿Cuando se dan estas reuniones?
La Asamblea de Propietarios se podrá reunir de forma extraordinaria cuando las necesidades sean imprevistas o de urgencia y cuando lo requiera el inmueble.
¿Quien convoca?
La Junta Directiva, el administrador o, por lo menos, el 20% de la totalidad de los propietarios de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en los pagos de cuota de gastos comunes por derecho propio, cuando no fuera convocada por las autoridades encargadas en un término no mayor de cuarenta y ocho horas de ocurrido el imprevisto o urgencia.
Si convoca el 20% estos deben firmar la convocatoria.
¿Tiempo de convocatoria?
Con no menos de tres días ni más de cinco días calendario previos a la celebración de la reunión.
¿Quien presiden la reunión extraordinaria?
Los miembros de la Junta Directiva.
Si es convocada con el 20% de los propietarios presidirán la reunión el presidente y secretario ad hoc que escoja la Asamblea de Propietarios en esa sesión, quienes serán los que firmarán el acta, aun cuando asistan los titulares del cargo.
Aspectos importantes:
La Convocatoria. Art. 63
Comunicación con los propietarios previo a la reunión
(Recomendaciones para votaciones o tipo de reunión presencial, medio tecnológico o mixto.)
Listado actualizado de propietarios (Registro Público)
Revisión de unidades que están en fideicomiso previo a la reunión
Poder o autorización para representación (Multa Art. 56).
Quien tiene poder podrá representar a una persona que este al día para las votaciones, así como a un moroso para el quorum.
Listado de unidades que se encuentren al día.
Confirmar que este el presidente y el vicepresidente en caso que no se encuentren presente mencionar quien preside la reunión y el nombre del secretario.
Importante:
Artículo 70
Las decisiones de la Asamblea de Propietarios para que surtan efecto legal y sean de obligatorio cumplimiento deberán ser aprobadas de acuerdo con los porcentajes establecidos en la presente Ley.
Artículo 78
Reunión para cuando los miembros de la Junta Directiva renuncien y no se constituya el quorum de acuerdo con la presente Ley:
Cualquiera de los directores en ejercicio deberá convocar, en un término no menor de 10 días ni mayor de 20 días calendario, a reunión extraordinaria de la Asamblea de Propietarios a efecto de cubrir dichas vacantes. Esta acta de Asamblea deberá inscribirse en el Registro Público en un término no mayor de treinta días calendario.
Comités:
Comité de Apoyo:
Propietario o propietarios designados por la Junta Directiva, que informa y responde directamente a esta, con el objeto de colaborar en una tarea definida dentro de la propiedad horizontal. La Junta Directiva establecerá las funciones y vigencia de este Comité
Comité de Apoyo de Administración de Propiedades Horizontales:
Agrupación conformada por los representantes de cada propiedad horizontal que comparten áreas comunes indivisibles entre varios inmuebles y cuyo objeto es colaborar en el mantenimiento y conservación de las áreas que comparten. Estará conformado por un propietario designado por cada Junta Directiva de las propiedades horizontales que lo conforman.
Comité de Componente:
El Comité de Componente estará conformado, como mínimo, por un coordinador y un secretario, para los efectos de convocar y sesionar, e inclusive podrá nombrar a un subadministrador de ser necesario, y este responderá al administrador principal.
Estos comités siempre deben responder ante la Asamblea de Propietarios y la Junta Directiva.
Comité de Transición:
El Comité de Transición será un conjunto conformado por los primeros propietarios del inmueble en un número no mayor de cinco ni menor de tres, los cuales serán escogidos por mayoría simple de los asistentes en la primera reunión de la Asamblea de Propietarios.
Conclusión
Los Comités responden a la Junta Directiva en todo momento.
Los Comités evitan ser carga administrativa.
Se conforman según la necesidad y se presenta en la Asamblea de Propietarios.
Derecho de cada propietario es poder ser parte de los comités.
El comité trabaja durante el periodo de la duración de la Junta Directiva de forma amigable.
Si en el Reglamento de copropiedad no habla de comités, estos deben incluirse en el reglamento de uso y someterlo a la Asamblea de Propietarios.
