Obligaciones de los P.H. en las Certificaciones de Sistemas de Seguridad y Equipos Especiales en Panamá
Por Ing. Arturo Sucre G. | IAVERSA (Inspecciones Verticales S.A.) en colaboración con EL DEPH® www.eldeph.com
INVERSA
En la gestión de la Propiedad Horizontal en Panamá, la seguridad de las personas y la integridad de las infraestructuras dependen directamente del funcionamiento ininterrumpido de sus sistemas especiales. Mantener al día las certificaciones técnicas y pruebas operativas no es un trámite opcional: constituye una obligación legal exigida por el Benemérito Cuerpo de Bomberos de la República de Panamá (BCBRP / DINASEPI), el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT) y la Junta Técnica de Ingeniería y Arquitectura (JTIA).
El incumplimiento de estas disposiciones expone a las Juntas Directivas y Administradores a sanciones administrativas, suspensión de operaciones de equipos críticos y responsabilidades civiles o penales ante siniestros.
1. Marco Legal y Autoridades Regulatorias
El marco normativo que regula la inspección y mantenimiento de sistemas electromecánicos y de prevención de incendios en Panamá está sustentado en tres pilares:
- MIVIOT (Decreto Ejecutivo 142 del 9 de julio de 2021):
- Artículo 17: Obliga a las Juntas Directivas, administradores y propietarios a realizar el mantenimiento periódico de estructuras, losas, fachadas, ventanería, barandales y rutas de evacuación tras la emisión del permiso de ocupación.
- Artículo 18: Exige el mantenimiento preventivo y la tenencia de certificaciones vigentes ante los Bomberos de los sistemas eléctricos, mecánicos, ascensores, plantas eléctricas, alarmas, rociadores, gas y pararrayos.
- Benemérito Cuerpo de Bomberos de Panamá (Ley 10 de 2010 y DINASEPI): Entidad facultada para fiscalizar, realizar inspecciones técnicas y exigir certificados de prueba antes de autorizar o renovar permisos.
- Junta Técnica de Ingeniería y Arquitectura (JTIA): Ente que adopta las normas internacionales de la National Fire Protection Association (NFPA) y reglamentos locales de seguridad humana, eléctrica y transporte vertical.
2. Calendario Oficial de Pruebas y Certificaciones Técnicas
De acuerdo con las disposiciones de estricto cumplimiento de DINASEPI y las resoluciones de la JTIA, cada copropiedad debe programar sus inspecciones periódicas bajo los siguientes intervalos:
| Sistema Especial | Norma / Resolución Aplicable | Frecuencia de Certificación Obligatoria |
| Ascensores y Montacargas | Res. JTIA 116 de 2019 (RAM) / Regla 21 y 22 | Anual (por Inspector Idóneo independiente de la empresa de mantenimiento) |
| Escaleras Eléctricas y Andenes Móviles | Res. JTIA 117 de 2019 (REM) | Anual (por Inspector Idóneo independiente) |
| Sistemas de Detección y Alarmas de Incendio | Res. JTIA 102 de 2013 (NFPA 72) | Anual |
| Sistema Eléctrico General | Res. JTIA 059 de 2018 (NFPA 70 / NEC) | Anual |
| Extintores Portátiles | Normativa DINASEPI | Anual (revisión, recarga e inspección) |
| Presurización de Escaleras y Extracción | Res. JTIA 117 de 2013 (RAV) | Anual |
| Sistema de Gas Licuado de Petróleo (GLP) | Res. JTIA 060 de 2016 / 004 de 2017 (NFPA 54 / 58) | Cada 3 años (Prueba de Hermeticidad) |
| Sistema de Descarga Atmosférica (Pararrayos) | Resolución JTIA 677-05 | Cada 3 años |
| Sistema Húmedo Contra Incendios con Rociadores | Res. JTIA 725 de 2006 (NFPA 13 y NFPA 25) | Cada 3 años |
| Tubería Vertical y Gabinetes Contra Incendio | Disposiciones Técnicas DINASEPI | Cada 5 años |
| Rutas de Evacuación y Medios de Egreso | Res. JTIA 725 de 2006 (NFPA 101 - Seguridad Humana) | Permanente (despejadas y libres de obstáculos) |
3. Seguridad en Elevadores: La Regla de Tercera Parte Independiente
Uno de los puntos más críticos regulados por el Reglamento de Ascensores y Montacargas (RAM) es la separación de funciones operativas:
- Mantenimiento Preventivo: Debe realizarse exclusivamente con una empresa de elevadores debidamente registrada y con resolución vigente ante DINASEPI. Si la empresa no está registrada, los bomberos pueden ordenar la puesta fuera de servicio de los equipos.
- Inspección y Certificación Anual: Las pruebas a los dispositivos de seguridad (limitadores de velocidad, paracaídas, contactos de puertas, celdas fotoeléctricas, sobrecarga) no pueden ser certificadas por la misma empresa que realiza el mantenimiento. Deben ser ejecutadas por un Inspector Idóneo independiente certificado ante DINASEPI.
4. Conclusiones y Recomendaciones para Administradores
- Gestión preventiva: No espere a una citación o inspección de oficio de DINASEPI para auditar el estado documental del edificio.
- Archivo técnico centralizado: Mantenga un expediente físico y digital con todas las resoluciones, bitácoras de mantenimiento y certificados de prueba en la administración.
- Beneficio ante aseguradoras: Contar con el 100% de las certificaciones vigentes permite negociar mejores condiciones de prima y deducibles en las pólizas de daños a la propiedad y responsabilidad civil del P.H.
Sobre el Autor y Contacto Técnico:
Ing. Arturo Sucre G. es Ingeniero Industrial e Inspector Certificado de Elevadores, Escaleras Eléctricas y Montacargas (Licencia DINASEPI/DN-0025-22 / DINASEPI/DN-426-2021). Miembro del Colegio de Ingenieros Eléctricos, Mecánicos y de la Industria (CIEMI) de la SPIA y del Comité Permanente de Reglamentos de Elevadores de la JTIA.
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