El Administrador de la Propiedad Horizontal en Panamá.

Es una figura que adquiere cada día más notoriedad y relevancia por cuanto puede contribuir en mejorar la vida cotidiana de la cada vez más creciente población que viven en comunidades sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal.

La Ley 31 de 18 de junio del 2010 “Que establece el Régimen de Propiedad Horizontal” define la figura en el numeral 2 del artículo 5 cuando señala:

• “Artículo 5. Para los efectos de esta Ley, los siguientes términos se entenderán así: Administrador. Persona natural o jurídica que administra una o más unidades inmobiliarias incorporadas al Régimen de Propiedad Horizontal.

Aunque dicha definición parezca señalar o aglutinar dentro del término a todo aquél que administre una unidad inmobiliaria, creemos que en la cotidianidad el Administrador es más aquel que se encarga de asistir a la Junta Directiva de un P.H. en los quehaceres propios de la administración de los bienes comunes de la propiedad horizontal y del cumplimiento de lo establecido en la Ley 31 de 18 de junio de 2010 “Que establece el Régimen de Propiedad Horizontal” en el día a día.

La mencionada Ley se refiere a la figura del Administrador en el Capítulo V “Administración” donde señala que es una potestad de la Junta Directiva (su nombramiento), que puede ser una persona natural o jurídica, que dicha designación se debe inscribir en el Registro Público y que si tienes menos de diez unidades inmobiliarias puedes no tener administrador siempre y cuando un miembro de la Junta Directiva se ocupe de dichas funciones.

Esto quiere decir varias cosas simples:

1. Que los P.H.s que tengan diez o más unidades inmobiliarias tienen la obligación de tener un administrador.
2. Que la designación de este es una potestad de la Junta Directiva, así como la continuidad del Administrador en los casos en que ya el P.H. tuviese uno nombrado.
3. Que cuando se realice la designación, debe inscribirse el acta mediante la cual se nombra a dicha persona.
   1. Cuando es una persona Jurídica, se debe designar una persona natural que representará a la jurídica, en las funciones del administrador.

Ahora que hemos resaltado cosas puntuales como la relevancia y desde cuando tiene un P.H. que contar con un administrador, y la forma correcta de designación, queremos señalar o hacer un breve repaso de las funciones, obligaciones y derechos del Administrador.

La norma le da funciones al administrador en los siguientes artículos:

• Artículo 14: Función de asignar estacionamientos y demás bienes anejos que correspondan a los propietarios.
• Artículo 21: Gestionar las reparaciones que debe realizar un propietario cuando perjudique a otro y gestionar su cobro según el artículo 25.
• Artículo 25: Entablar procesos ejecutivos a morosos, anunciar en lugares visibles la morosidad, suspender o cortar el acceso, beneficio y uso a las áreas comunes, gas cuando es común, Internet, televisión por cable, servicio de portero eléctrico, aseo y demás servicios comunes.
• Artículo 26: Levantar acta por daños causados a terceros por propietarios, invitados o dependientes y gestionar su cobro por la vía legal en caso de que el culpable se niegue a pagar.
• Artículo 30: Denunciar ante el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial a cualquiera que infrinja las prohibiciones contenidas en el artículo 29 de la Ley 31.
• Artículo 31: Solicitar permisos para que se puede ingresar a las unidades inmobiliarias o bienes anejos con el fin de hacer reparaciones.
• Artículo 50: Facultad para convocar Asamblea de Propietarios Ordinaria y Extraordinaria.
• Artículo 52: Desempeñarse como Secretario Ad-Hoc en caso de ausencia del titular, si la Asamblea lo Designa.
• Artículo 53: Entregar copia del Acta de Asamblea de Propietarios cuando lo soliciten los propietarios.
• Artículo 61: Varias que se desprenden de las responsabilidades de la Junta Directiva.
• Artículo 72: Contiene todas las obligaciones que incluyen las que le asigne la Ley 31, el Reglamento o la Asamblea de Propietarios.
• Artículo 76: Recaudar las cuotas de los propietarios y manejar los fondos del P.H. conforme al presupuesto.
• Artículo 88: Emisión de Paz y Salvo por venta u otras.

¿Qué pasa cuando no se nombra administrador?

Debemos decir que la mayoría de las veces no pasa nada desde el punto de vista jurídico, es decir que no conocemos casos de Juntas Directivas sancionadas por no contar con la figura de un administrador. Pero eso no quiere decir que no puedan pasar cosas que puedan afectar al P.H. por no cumplir a cabalidad con el mencionado requisito.

Aunque existen más, por temas de espacio daremos dos ejemplos:

1. Demora en los trabajos que se realizan en el P.H.
   1. Al recaer sobre los miembros de la Junta Directiva el trabajo diario de la administración, y al ser esos cargos Ad Honoren (se trabaja sin paga – por la honra), por lo general dichas personas realizan otras funciones en su diario vivir para ganarse la vida, por lo que las necesidades del P.H. entran a la parte trasera de las cosas por hacer.
2. Incumplimientos en gestiones administrativas o Municipales y desmejoramiento del P.H.:
   1. Un propietario que tenga que velar por todas estas funciones y además cumplir con sus obligaciones personales tiene menos tiempo para dedicarle a la Propiedad Horizontal y puede descuidar la administración del P.H.
      
   2. Un administrador de tiempo completo suele estar más pendiente, preparado y consciente de que el P.H. tiene que cumplir con sus compromisos:
      1. La pintura con el tiempo estipulado por las normas municipales.
      2. Pagos de los servicios básicos de las áreas comunes.
      3. Cumplimiento de la Ley 31 de 18 de junio de 2010.
      4. Cumplimiento de las obligaciones fiscales.
      5. Cumplimiento de las obligaciones Patronales.
      6. Etc.

No queremos terminar sin aportar unas breves conclusiones del tema:

1. Cada vez son más las propiedades horizontales, y por ende un mayor número de personas viven o trabajan bajo dicho régimen legal, por lo que, la figura del administrador será de mayor importancia para la sociedad en general.
2. Es importante que los propietarios y la Junta Directiva conozcan las funciones del administrador.
3. Es importante que el administrador conozca cuáles son sus funciones.
4. Se hace necesaria la profesionalización y capacitación del administrador.
5. Es posible que estemos ante la necesidad de la creación de un nuevo gremio: “El de Administradores de Propiedad Horizontal”, el cual tenga su propia legislación que lo regule.

Finalmente, hemos querido enfatizar y expresar nuestra opinión sobre esta figura dentro del engranaje y funcionamiento de las propiedades horizontales, ya que en momentos como los que vivimos consideramos que se requiere de personal capacitado para el manejo de situaciones como las suscitadas en el día a día de un P.H. o incluso por manejo de crisis adicionales que se puedan suscitar en cuanto a eventos de caso fortuito o fuerza mayor en un momento determinado, para hacer de la convivencia entre vecinos en una situación de crisis un evento más manejable.

Puede ser el buen Administrador el mejor amigo de los propietarios de un P.H., quién se encargará de cuidarlo y conservarlo en las mejores condiciones posibles haciendo que la inversión de cada dueño se mantenga o crezca con el tiempo y que su vida o trabajo en el transcurra de la manera más pacífica posible.